Каталог Статей

Кризис 2008-2009 гг ознаменовался практически вымиранием ипотеки. А многие из тех, кто успел взять такой кредит, сильно пожалели: обязательства оказались невыполнимыми. Портал Move.su решил выяснить, как себя чувствует рынок ипотечного кредитования в настоящее время, и о чем стоит помнить людям, решившим сегодня перейти в категорию ипотечных заемщиков.
Кризис и ипотека
Кризис 2008-2009 гг, как известно, ударил по ипотеке очень сильно, сократив объем данного вида кредитования практически до минимума. На усугубление финансовой нестабильности в стране банки реагировали постоянным изменением условий ипотечного кредитования. Ставки повышались, заявки стали рассматривать более пристально, и даже слишком. Те заемщики, что получили одобрение своего кредита до начала кризиса, должны были получать его уже на новых условиях, и это имело свои минусы. Так, повышение ставок означало для заемщика уменьшение суммы, на которую он мог получить кредит. Соответственно, ту квартиру, на которую человек рассчитывал, он уже не мог купить, и приходилось искать новую недвижимость. Когда она находилась, условия по ипотеке зачастую вновь могли быть изменены.
В некоторых банках во время кризиса ипотека существовала чисто номинально. Они выставили практически невыполнимые условия получения кредита и такие процентные ставки, которые никак не мог потянуть заемщик. Часто бывало, что после длительно рассмотрения документов просто давали отказ.
Впрочем, многим, кто успел взять ипотечный кредит перед кризисом 2008-2009 гг, пришлось об этом пожалеть. Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su рассказал, что в непростом положении оказались те, кто брал ипотеку в долларах. С ростом его курса объем выплат вырос значительно и многим ударил по карману.
Также, по словам эксперта, еще за год до кризиса, при появлении негативных тенденций в экономике, банки начали искать себе пути к отступлению и добавлять в ипотечные договора пункт о том, что при некоторых условиях банк вправе повысить ставки по уже выданным кредитам – например, при уменьшении стоимости заложенного имущество. В кризис многие заемщики еще раз перечитали свои договора и были близки к панике – на фоне слухов о том, что ставки по ипотеке банками действительно будут повышаться в одностороннем порядке по уже выданным кредитам. В реальности же, говорит Алексей Шмонов, у нас нет информации, что по уже выданным ипотечным кредитам действительно массово повышались ставки - может, были только единичные случаи – в регионах. Так что возникшая паника на фоне слухов о таком развороте событий была преждевременной.
Как заемщики справлялись с проблемами
Впрочем, не только слухи о возможном повышении ставок по уже выданным кредитам и увеличение курса доллара мешали спокойствию ипотечных заемщиков. Реальные проблемы начались у тех, у кого как раз были реальные проблемы: у тех заемщиков, кто лишился работы или же по каким-то еще причинам в кризис не смог выплачивать долг банку. Поскольку шло массовое сокращение людей, в том числе, топ-менеджеров и руководящего состава, таких заемщиков оказалось не так уж мало.
Тем не менее, надо помнить, что какой бы сложной ни была финансовая ситуация в стране, банку дефолт заемщика не выгоден. Поэтому многие банки готовы были делать шаги в сторону заемщика, только бы он остался с ним и рано или поздно смог бы выплачивать свой ипотечный кредит.
Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22 говорит, что действительно, во время кризиса 2008-2009гг некоторые ипотечные заемщики оказались не в состоянии платить по своим обязательствам. Тем не менее, банки шли навстречу людям и те заемщики, которые не скрывались и не уходили в подполье в случае проблем, а честно признавались кредиторам в возникших трудностях – получали отсрочку погашения или другую помощь. По мнению эксперта, банк всегда заинтересован в том, чтобы ипотечный заемщик расплатился с ним до конца, и в период кризиса с большинством банков всегда можно было договориться о неких поддерживающих мерах.
Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» рассказал, что обычно банк предлагает три варианта решения проблемы: отсрочку платежа, увеличение срока кредитования и, как крайний вариант, погашение долга посредством продажи квартиры. «Стоит отметить, что обращаться в суд банк будет в самом крайнем случае, в основном из-за длительности судопроизводства и не прогнозируемости результата. Суд может отказать в изъятии залога, если, например, заложенная квартира – единственное жилье заемщика, и если в ней к тому же живут несовершеннолетние дети», - говорит эксперт.
Итак, по опыту кризиса 2008-2009 гг, у заемщика при возникновении проблем вследствие выплаты кредита (например, при потере работы), существовало три основных пути. Первое – это продажа квартиры, и за счет этого выплачивался долг банку. В то время, когда цены на жилье росли, на этой схеме можно было даже заработать. Но поскольку в кризис они значительно упали, могло выйти так, что после продажи квартиры заемщик оказывался еще и должен банку из-за того, что вырученная сумма не покрывала долг по ипотечному кредиту.
Второй вариант касается тех заемщиков, которые лишились работы или по каким-то еще причинам потеряли возможность выплачивать ипотеку. В таком случае люди являлись в банк и договаривались об отсрочке выплат. Вообще, по данным экспертов рынка, в Москве совсем недобросовестных заемщиков, квартиры которых приходилось продавать с молотка, практически не было – таковых встречались единицы. В регионах ситуация была похуже, но в столице доход людей выше, да и отбор в банках был строже. Поэтому банки всеми силами пытались договориться с людьми и в целом вели себя довольно лояльно.
Третья ситуация состоит в том, что человек брал кредит в валюте (например, в долларах), и ее курс резко возрос в кризис. Банки предлагали в этом случае программу рефинансирования, когда заемщик брал кредит уже в новой валюте – в рублях – но уже и по текущим условиям. По сути, это получался уже совершенно новый кредит, поскольку и процентная ставка, и условия были рыночные – и многие заемщики отказывались от рефинансирования, потому что после некоторых расчетов оказывалось, что в рублях, но по новым условиям платить пришлось бы даже больше, чем прежде.
Ипотека сегодня
Сегодня об ипотеке все рассуждают по-разному. Кто-то настроен позитивно и считает, что рынок ипотечного кредитования вплотную приблизился к докризисному уровню, кто-то осторожно говорит, что не все так просто, как может показаться.
Константин Шибецкий , директор ипотечного отделения ГК МИЦ, весьма оптимистичен в своей оценке ситуации. По словам эксперта, сегодняшний рынок ипотеки живет полноценной динамичной жизнью, кредиты выдаются, объекты покупаются. «Сравнивать с предкризисным периодом нецелесообразно, поскольку в предкризисный период ипотеку банки постепенно заморозили. Условия предоставления ипотечных займов изменились в лучшую сторону, среднюю температуру по больнице (процентную ставку по кредиту) в 12,4% мы успешно преодолели, ставки уменьшились, размер первоначального взноса тоже уменьшился в среднем до 15-20 % , есть даже предложения и с нулевым первоначальным взносом. Заемщиков же банки стали рассматривать более внимательно», - говорит эксперт.
По мнению господина Шибецкого, сегодня действительно можно говорить о восстановлении рынка ипотеки. Выводы же эксперт делает следующие – «категория subprime(заемщики без подтверждения дохода) ипотечным банкам сегодня не нужна, основная валюта ипотечных кредитов – рубль РФ, доля долларов кредитов ничтожно мала, объем кредитов на новостройки с каждым месяцем возрастает».
Наталья Парфенова, Начальник отдела продаж Регионы компании «Пересвет-Инвест» подтверждает, что на рынке действительно присутствуют разговоры о вероятности нового кризиса в России. Тем не менее, по словам эксперта, на текущий спрос они пока не повлияли, но вот банки постепенно повышают ставки и внимательней относятся к выдаче кредитов, максимально снижая степень риска.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», осенью 2008 года банки либо активно закрывали свои ипотечные программы, либо резко повышали ставки, устанавливая их на заградительном уровне. Сегодня мы наблюдаем рост ставок на 0,5-1,5% в основном в банках с иностранным капиталом, но его нельзя назвать скачкообразным, как это было 3 года назад. Кроме того, на рынок ипотеки продолжают выходить новые банки, это говорит о сохранении активности.
По прогнозам экспертов компании, докризисный максимум ипотечного кредитования будет достигнут уже в этом году.

Для тех, кто не боится
Какой бы оптимистичной ни представляли ситуацию на рынке ипотечные брокеры, Алексей Шмонов советует людям, которые сейчас принимают решение об ипотеке, особенно тщательно взвесить все за и против. Пусть в довесок к вашим аргументам «за» будет то, что никто не может дать точный прогноз о том, как будет развиваться рынок. Никто не может указать верный момент, когда можно брать ипотечный кредит, или время, когда, например, лучше всего покупать квартиру. Поэтому все крупные сделки надо совершать из условий сегодняшней вашей личной необходимости, не пытаясь досконально спрогнозировать ситуацию лет на 5 вперед – ожидая наилучшего момента. Другое дело, по словам эксперта, что надо понимать уровень вашей финансовой устойчивости – уверены ли вы в своих будущих доходах, в своей трудоспособности и т.п. Впрочем, это тоже никто не может знать наверняка, поэтому взвесьте все за и против, и если считаете, что потянете – то берите ипотечный кредит. В любом случае, инвестировать в свое жилье лучше, чем снимать.
Константин Шибецкий людям, которые решились брать ипотеку, советует следующее: в первую очередь, необходимо трезво рассчитать свои возможности по ежемесячным платежам, сможете ли вы не ухудшить качество жизни при возросших ежемесячных расходах.
Во-вторых, нужно иметь в запасе сумму «на черный день», равную примерно 6 месяцам ежемесячных платежей по кредиту, это обезопасит вас от риска потери работы и вынужденного отсутствия доходов на время ее поиска. И в-третьих, как это не банально звучит, рекомендуем Вам пристальнее следить за своим здоровьем, так как с момента получения кредита у Вас будет совершенно иная жизнь, в «обнимку с кредитными обязательствами», а их нужно будет выполнять, и лучше это делать трудоспособным.
Сергей Лядов уверен, что личная финансовая безопасность повышается, если брать кредиты в той валюте, в какой приходят основные доходы. В этом случае валютные риски заемщик сводит к минимуму. «Совет для заемщиков не отличается оригинальностью – не менять место работы в нестабильное время, сохраняя свои доходы, и более ответственно подходить к тратам личного бюджета», - говорит эксперт.
В кризис довольно распространенной была ситуация, когда люди брали ипотеку, и даже, несмотря на финансовые трудности, стабильно ее выплачивали, но при этом строительство их домов было заморожено. Получалось так, что люди платили и за ипотеку, и за съемное жилье, и до сих пор не знают, когда же их дома будут построены. Наталья Парфенова рекомендует тем, кто берет кредит на новостройку, тщательно проверить репутацию застройщика, его текущие и завершенные проекты. «Также стоит обратить внимание на этап строительства, тем выше готовность дома, тем ниже риск недостроя», - считает эксперт.

Мы надеемся, что данные рекомендации позволят Вам снова взвесить все за и против и ответственно подойти к заключению ипотечной сделки. Портал Move.su желает Вам не ошибиться с выбором!

Автор: Калачихина Евгения
Ссылка на статью http://move.su/articles/473/